Le premier échange est gratuit et sans engagement. Si votre situation ne s'y prête pas encore, je vous le dis franchement.
Pas de société commune, pas de partage de capital, pas d'associé à qui rendre des comptes. Vous achetez en votre nom, je m'occupe de tout le reste.
Le bien, les loyers, la plus-value à la revente : tout vous revient. Vous validez chaque décision et vous restez maître du calendrier.
Recherche, négociation, coordination du dossier bancaire, pilotage des travaux, mise en location et gestion. Vous n'avez ni chantier à suivre, ni locataire à trouver.
Un prestataire payé au pourcentage gagne plus si vous achetez cher et si les travaux gonflent. Trois clauses écrites au contrat retournent cette logique. Elles sont chiffrées, datées et vérifiables.
Je ne lance pas de recherche sur une intention. Avant que quoi que ce soit ne soit signé, on vérifie que le projet est finançable — parce que le meilleur bien du monde ne sert à rien si la banque dit non.
Vous le remplissez : revenus, charges, crédits en cours, épargne disponible, objectifs. Je l'analyse et je vous dis ce que votre situation permet réellement — et ce qu'elle ne permet pas encore.
Les dossiers qui tiennent la route partent chez mon courtier partenaire pour un accord de principe. C'est lui qui confirme votre capacité d'emprunt, pas moi.
Une fois le financement validé, on passe au concret. L'étude est facturée 1 000 €, intégralement déduits de mes honoraires de recherche.
Zone, typologie, budget maximum, stratégie locative, seuil de rentabilité. Signé par vous : c'est la référence sur laquelle je serai jugé.
Loyers de référence, budget travaux, plan de financement et calcul de TRI selon une méthode annexée au contrat. C'est le document que vous présentez à la banque.
Deux biens conformes à vos critères, sous forme de dossier écrit et daté, avec le calcul de rentabilité et l'accusé de réception.
Je ne vous présente aucun projet dont le TRI projeté est inférieur à 10 %. Le calcul suit une méthode annexée au contrat, volontairement prudente :
N'importe qui — votre courtier, votre comptable — peut refaire le calcul et retomber sur mon chiffre.
Si aucun bien atteignant ce seuil ne vous est présenté dans les 180 jours du mandat, les 1 000 € vous sont restitués.
Le remboursement n'est pas dû si deux dossiers conformes à votre cahier des charges signé vous ont été présentés et que vous les avez déclinés pour des raisons étrangères à ces critères.
Aucune commission cachée, aucun pourcentage sur les devis d'artisans, aucune rétrocession que vous ne verriez pas.
| Prestation | Montant | Quand |
|---|---|---|
| Étude de dossier | 1 000 € | Au lancement, déduits des honoraires de recherche |
| Recherche et négociation du bien | 4 % du prix d'acquisition | 70 % à l'acte définitif / 30 % à la première mise en location |
| Assistance à maîtrise d'ouvrage — travaux | 8 % du montant des travaux | 50 % début de chantier / 50 % à réception |
| Gestion locative, mise en location incluse | 8 % des loyers encaissés | Mensuellement · selon la localisation du bien |
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Les 4 % incluent l'intégralité des échanges avec les agences et le vendeur. Vous n'avez plus qu'à valider le dossier et signer le compromis.
L'état des lieux d'entrée est refacturé au locataire dans la limite légale. L'état des lieux de sortie reste à votre charge, comme le prévoit la loi.
Je n'assure la gestion quotidienne que sur les secteurs où je suis présent. Ailleurs, je vous mets en relation avec un gestionnaire partenaire à un tarif équivalent — et je reste votre interlocuteur sur le projet.
Un exemple chiffré pour rendre la grille concrète. Les montants varient avec le projet.
5 600 € à l'acte définitif, 2 400 € à la première mise en location.
2 400 € au démarrage du chantier, 2 400 € à la réception.
Sur un loyer de 2 000 € par mois, mise en location comprise.
| # | Étape | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| 1 | Un premier échange | Vingt minutes sur votre situation et vos objectifs. Gratuit, sans engagement. |
| 2 | Le tableau de gestion | Vous le remplissez, je l'analyse et je vous dis ce que votre situation permet. |
| 3 | La validation du courtier | Accord de principe sur votre capacité d'emprunt. Sans lui, on ne va pas plus loin. |
| 4 | L'étude de dossier | Cahier des charges signé, plan de projet chiffré et méthode de calcul annexée. |
| 5 | Le mandat de recherche | 180 jours, exclusif. Chaque bien vous est présenté par dossier écrit et daté. |
| 6 | L'acquisition | Je négocie, vous validez et vous signez. Compromis, puis acte définitif. |
| 7 | Les travaux | Devis, coordination des entreprises, suivi de chantier et réception. |
| 8 | La mise en location | Annonce, visites, sélection du locataire, bail et état des lieux. Puis la gestion, par moi ou par un gestionnaire partenaire selon le secteur. |
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Acquis, rénovés et loués. Les rendements indiqués sont bruts, calculés sur le coût total de l'opération, travaux et frais compris.
C'est un critère de sélection technique, pas une promesse de rendement. Les hypothèses sont écrites et vérifiables, mais le réel peut s'en écarter.
Le budget intègre une provision. Tout dépassement passe par votre validation écrite avant d'être engagé.
Le prévisionnel intègre une provision pour vacance locative. La réalité peut être différente.
Le crédit est à votre nom, avec les engagements qui vont avec. Je coordonne le dossier, je ne me substitue ni à vous, ni à la banque.
Je suis prestataire de services. Je ne gère pas votre épargne, je ne vous vends aucun produit financier et je n'encaisse jamais vos fonds.
30 % de mes honoraires de recherche suspendus jusqu'à la mise en location, 50 % de remise en cas de dérapage du chantier, six mois de gestion offerts si le loyer sort sous ma projection.
Vingt minutes pour comprendre votre situation, votre capacité et ce que vous cherchez. À l'issue, vous saurez si le service vous correspond — et si ce n'est pas le moment, je vous le dirai.
C'est ce qui fait la différence sur une opération à haut rendement.
Mes 5 années en tant qu'ouvrier tout corps d'état me permettent de chiffrer un chantier sur place et de repérer ce qui va coûter cher avant de signer.
Mon passé de mandataire immobilier me permet d'évaluer un bien au prix réel — et je sais négocier, pas seulement signer à tout prix sur un projet bancal.
Investisseur pour mon propre compte et pour celui d'autres : pilotage de A à Z, de la recherche à la mise en location.
Pour acquérir un premier bien rentable.
Sur les projets accompagnés, travaux et frais compris.
Sans imposition pendant 5 à 7 ans.
Chiffres moyens observés sur les projets accompagnés. Chaque projet est unique ; ces résultats ne constituent pas une garantie.